9 diferencias entre los préstamos FHA y VA que lo ayudarán a elegir el más adecuado para usted

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Comprar una casa puede ser una tarea larga, estresante y costosa, pero los compradores de viviendas pueden acelerar este proceso mientras minimizan el estrés y mantienen los costos de bolsillo manejables al elegir el tipo de préstamo adecuado.

Ya sea que un comprador de vivienda esté buscando generar un nuevo préstamo o refinanciar, los préstamos de la FHA y los préstamos del VA pueden ser excelentes opciones a considerar. Pero a medida que los compradores se embarcan en el camino hacia la propiedad de vivienda, comprender las diferencias clave entre las hipotecas de la FHA y la VA será crucial para seleccionar el mejor tipo de préstamo para sus necesidades específicas. Para ayudar, este artículo desglosa las características básicas de estos tipos de préstamos, y los préstamos FHA y VA se explican de manera integral para brindar a los prestatarios la información que necesitan para comprender las diferencias entre un préstamo FHA y un préstamo VA.

1. Tanto los préstamos de la FHA como los de la VA están respaldados por el gobierno federal, lo que significa que ambos pueden ofrecer condiciones de financiamiento más flexibles que las hipotecas convencionales.

Al elegir un prestamista hipotecario, es importante que los compradores consideren los requisitos de elegibilidad. Debido a que las hipotecas convencionales están respaldadas y originadas por prestamistas privados, estos préstamos generalmente vienen con términos de financiamiento más estrictos, incluidos requisitos más estrictos de pago inicial, puntaje crediticio y relación deuda-ingreso (DTI). Como tal, no todos los compradores de vivienda podrán calificar para una hipoteca convencional.

Los préstamos de la FHA y VA, por otro lado, están garantizados por el gobierno federal. Este respaldo financiero protege al prestamista en caso de que el propietario incumpla su hipoteca, alentando a los prestamistas a ser más indulgentes en sus términos y a aprobar préstamos para prestatarios con puntajes crediticios más bajos, pagos iniciales más bajos, etc. Por esta razón, los propietarios de viviendas que estén preocupados por calificar para una hipoteca convencional pueden considerar un préstamo de la FHA o VA.

2. Los préstamos VA solo están disponibles para militares activos y ex militares, así como para cónyuges sobrevivientes, mientras que los préstamos FHA a menudo atraen a compradores de vivienda por primera vez o prestatarios que no pueden calificar para una hipoteca convencional.

Al comparar los diferentes tipos de préstamos hipotecarios en el mercado, los posibles compradores de viviendas deben tener en cuenta que VA significa Asuntos de Veteranos y, como tal, los préstamos VA solo están disponibles para veteranos elegibles, miembros en servicio activo o ex militares y cónyuges sobrevivientes. . Los préstamos VA están garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU.

Si bien los miembros activos y ex militares pueden beneficiarse de un préstamo del VA, los compradores de vivienda por primera vez sin afiliaciones militares pueden considerar un préstamo de la FHA. Estos préstamos, respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), pueden ofrecer términos flexibles para los propietarios que no pueden calificar para una hipoteca convencional. Como tal, los préstamos de la FHA pueden ser ideales para aquellos interesados ​​en obtener financiamiento a través de uno de los mejores prestamistas hipotecarios para compradores primerizos.

Un primer plano de tres personas señalando un documento.Un primer plano de tres personas señalando un documento.

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3. Aunque los préstamos de la FHA tienen requisitos de pago inicial bajos en comparación con las hipotecas convencionales, los prestatarios con préstamos VA no deberán realizar ningún pago inicial.

Aunque la mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 3 por ciento como mínimo (aunque los prestatarios que pagan el 20 por ciento del precio de compra pueden evitar el seguro hipotecario privado), los compradores de vivienda pueden limitar los costos iniciales de ser propietario considerando otros tipos de préstamos. . Con un préstamo de la FHA, porcentajes de pago inicial tan bajos como el 3,5 por ciento del precio de compra pueden ser suficientes para compradores con puntajes de crédito de 580 o más.

Sin embargo, este puede no ser el caso en circunstancias en las que el comprador tenga una relación personal con el vendedor. La Administración Federal de Vivienda llama a esto una identidad de interés de la FHA y puede referirse a cualquier relación familiar o comercial, por ejemplo, si un hijo o una hija compra la casa de sus padres. En este tipo de transacción, los compradores de vivienda deberán tener en cuenta que la FHA puede exigir un pago inicial de hasta el 15 por ciento del precio de compra.

Los prestatarios que deseen obtener un préstamo VA pueden estar felices de saber que no se les exigirá ningún pago inicial. Esto significa que, aunque obtener esta forma de financiamiento puede requerir algunos pasos adicionales, como proporcionar una declaración de servicio, los préstamos VA pueden facilitar que los prestatarios que califican conviertan su sueño de ser propietario de una vivienda en realidad.

4. Los requisitos de calificación crediticia de la FHA a menudo dependen del monto del pago inicial, mientras que los préstamos VA no tienen criterios mínimos, pero el prestamista tendrá la última palabra en cualquier caso.

A diferencia de los préstamos convencionales, que pueden requerir que los prestatarios elegibles tengan un puntaje crediticio de al menos 620, el puntaje crediticio mínimo requerido para un préstamo de la FHA puede ser mucho más bajo, dependiendo del monto del pago inicial. Con los préstamos de la FHA, puntajes de crédito tan bajos como 500 pueden ser aceptables, aunque los prestatarios con puntajes inferiores a 580 deberán pagar un pago inicial mayor, hasta el 10 por ciento del precio de compra de la propiedad. Teniendo esto en cuenta, los préstamos de la FHA pueden ser una buena opción para los compradores de vivienda que buscan obtener un préstamo hipotecario con mal crédito.

Mientras tanto, no existe un requisito de puntaje crediticio mínimo para la aprobación de un préstamo VA. Sin embargo, es importante tener en cuenta que las pautas hipotecarias de la FHA y la VA pueden variar entre los prestamistas, por lo que, aunque estos tipos de préstamos pueden facilitar que los prestatarios obtengan financiamiento, los requisitos de calificación crediticia específicos dependerán del prestamista hipotecario.

Un formulario de solicitud de hipoteca y un contrato de préstamo hipotecario se encuentran sobre una mesa con llaves, un sello aprobado y un bolígrafo.Un formulario de solicitud de hipoteca y un contrato de préstamo hipotecario se encuentran sobre una mesa con llaves, un sello aprobado y un bolígrafo.

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5. Los prestatarios con préstamos de la FHA pagarán una prima de seguro hipotecario (MIP) cada mes durante todo el plazo del préstamo, mientras que aquellos con préstamos de la VA deberán pagar una tarifa de financiación inicial.

Con un préstamo de la FHA, los prestatarios deberán pagar tarifas iniciales y continuas para proteger al prestamista en caso de que no cumplan con los pagos de la hipoteca. Debido a los bajos requisitos de pago inicial de este tipo de préstamo, los compradores de vivienda deberán pagar una prima de seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés) por adelantado, a veces denominada tarifa de financiamiento de la FHA, equivalente al 1,75 por ciento del monto base del préstamo para asegurar el financiamiento. Vale la pena señalar que este costo se suma al pago inicial del prestatario.

Los compradores de la FHA también deberán pagar el MIP todos los meses durante la vigencia del préstamo, aunque el costo exacto de esta prima dependerá de varios factores, incluida la relación préstamo-valor (LTV), el tamaño del pago inicial, y la duración del plazo de la hipoteca. Los ratios LTV comparan el tamaño del préstamo solicitado con el valor de la vivienda. Los prestamistas suelen considerar las hipotecas con índices LTV más altos como inversiones más riesgosas, ya que el prestatario tiene menos capital en la propiedad desde el principio y puede ser más probable que no pague su préstamo. A menudo se exige a los prestatarios que paguen un seguro hipotecario para ayudar a compensar ese riesgo.

Jason Bower, vicepresidente de préstamos de Epic Mortgage, con sede en Brookfield, Wisconsin, explica que aunque el MIP de un préstamo de la FHA se puede minimizar con un pago inicial lo suficientemente grande, siempre se requerirán primas de seguro durante una parte del plazo del préstamo. “Los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo, a menos que usted haga un pago inicial del 10 por ciento, y entonces es [only required for the first] 11 años”, afirma. «Para un préstamo VA, no se requiere seguro hipotecario».

Aunque los prestatarios de préstamos del VA no tendrán que preocuparse por los pagos del seguro hipotecario, deberán pagar una tarifa única de financiación del VA, que varía según el tamaño del pago inicial y si han utilizado su derecho al VA antes. Las tarifas de financiación pueden oscilar entre el 1,25 por ciento y el 2,15 por ciento del monto del préstamo para una primera vivienda y entre el 1,25 por ciento y el 3,3 por ciento para cualquier préstamo posterior.

6. Mientras que los préstamos del VA a menudo requieren índices deuda-ingresos (DTI) inferiores al 42 por ciento, los prestamistas de la FHA tienden a ser más indulgentes, permitiendo índices DTI de hasta el 50 por ciento en algunos casos.

Los posibles compradores de vivienda deberán cumplir con ciertos requisitos de deuda-ingresos (DTI) para obtener una hipoteca, ya sea un préstamo convencional, FHA, VA u otro tipo de préstamo. Los prestamistas consideran los índices DTI para comprender qué parte del ingreso mensual bruto de un prestatario se gasta en pagos recurrentes de deuda, incluido el pago mensual estimado de la hipoteca.

En algunos casos, los prestatarios pueden calificar para un préstamo de la FHA con un índice DTI de hasta el 50 por ciento. Pero a diferencia de los requisitos de los préstamos de la FHA, los préstamos del VA generalmente requieren que los prestatarios tengan índices de DTI inferiores al 42 por ciento para calificar. Para determinar si cumplen con estos requisitos, los posibles compradores de vivienda pueden calcular su relación deuda-ingresos dividiendo sus deudas mensuales totales por sus ingresos mensuales antes de impuestos.

Dos personas miran un formulario de seguro con una llave y una pequeña casa modelo sobre la mesa. Dos personas miran un formulario de seguro con una llave y una pequeña casa modelo sobre la mesa.

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7. Las tasas de interés de la FHA tienden a ser ligeramente más altas que las tasas de los préstamos del VA, y las APR de los préstamos de la FHA suelen ser incluso más altas debido al seguro hipotecario.

La tasa hipotecaria de un préstamo hipotecario representa el interés que los compradores de vivienda tendrán que pagar para pedir dinero prestado a su prestamista. Cuando los prestatarios comparan las tasas de interés, los préstamos del VA tienden a ganar la carrera por las mejores opciones, y la tasa de interés de un préstamo hipotecario del VA suele ser más baja que la de un préstamo de la FHA.

La tasa de porcentaje anual (APR) de un préstamo de la FHA suele ser más alta que la de un préstamo de la VA debido al costo adicional del seguro hipotecario. Sin embargo, tanto los préstamos de la FHA como los de la VA tienden a ofrecer tasas ligeramente más bajas que los préstamos convencionales. También es importante tener en cuenta que las tasas de interés también dependerán del ingreso familiar, el puntaje crediticio y el índice DTI del prestatario, entre otros factores.

8. Si bien las hipotecas del VA no tienen límites de préstamos federales para los prestatarios que aún tienen todo su derecho, los límites de los préstamos de la FHA varían según el condado y el tamaño de la propiedad.

Tanto los préstamos convencionales como los de la FHA limitan la cantidad que los compradores de vivienda pueden pedir prestado, y los límites máximos de préstamo dependen tanto de la ubicación como del tamaño de la propiedad. Mientras tanto, muchos prestatarios de préstamos VA no tendrán que preocuparse en absoluto por los límites de los préstamos, ya que solo los prestatarios con uno o más préstamos VA activos, o aquellos que previamente hayan incumplido con un préstamo VA, estarán sujetos a ellos.

Esto se debe a que los límites de los préstamos del VA dependen del monto al que tiene derecho el VA del prestatario, que se refiere al monto total que el Departamento de Asuntos de Veteranos está dispuesto a pagar si el prestatario incumple su préstamo. Los prestatarios que nunca antes hayan recibido un préstamo VA o que hayan reembolsado en su totalidad un préstamo VA anterior tienen todos sus derechos VA, en cuyo caso no están sujetos a ningún límite de préstamo. Aquellos con un préstamo VA existente, por otro lado, ya han aprovechado este monto del derecho, por lo que aunque el VA respaldará préstamos posteriores hasta cierto punto, existen ciertos límites, que reflejan los límites de préstamos conformes para las hipotecas convencionales. Sin embargo, los compradores de vivienda por primera vez con un derecho básico o un derecho de bonificación (el monto adicional que el VA garantizará si el monto del préstamo excede los $144,000) no estarán restringidos por estos límites.

Una mujer y una pareja con un bebé miran la pantalla de una computadora.Una mujer y una pareja con un bebé miran la pantalla de una computadora.

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9. Decidir qué opción de financiamiento es mejor a menudo depende del estatus militar de una persona: los miembros activos y ex militares se beneficiarán más de las tasas más bajas y las opciones flexibles de pago inicial que ofrecen los préstamos VA.

Al solicitar una hipoteca, los posibles compradores de vivienda deben considerar varios tipos de préstamos. Pero en el caso de los préstamos FHA versus VA, la decisión puede resultar más sencilla por el hecho de que solo los miembros activos y ex militares, así como los cónyuges sobrevivientes, pueden calificar para el programa de préstamos VA.

Los prestatarios que cumplan con estos requisitos de elegibilidad pueden beneficiarse de tasas más bajas y opciones flexibles de pago inicial que pueden ofrecer los préstamos VA. Es posible para ellos solicitar un préstamo de uno de los mejores prestamistas hipotecarios de VA, como Veterans United o Navy Federal Credit Union. Por otro lado, los prestatarios que no califican para un préstamo VA pueden obtener la recompensa de beneficios similares al optar por un préstamo FHA. Aunque las tasas de la FHA pueden ser algo más altas que las tasas de los préstamos del VA, y el prestatario deberá realizar un pago inicial, los préstamos de la FHA aún pueden resultar muy atractivos para los compradores de vivienda por primera vez que tal vez no califiquen para una hipoteca convencional. Los mejores prestamistas de la FHA pueden ayudar a aquellos con puntajes crediticios bajos, índices DTI altos y fondos bajos para el pago inicial a hacer realidad su sueño de ser propietarios de una vivienda.